Skip to main content

TRUDNE ŻYCIE

Młodego Miasta

Młode Miasto od wielu lat elektryzuje mieszkańców Gdańska. Trudno się dziwić. Z jednej strony to wciąż teren przemysłowy i historyczny, a z drugiej przyszła superdzielnica mieszkaniowo-biurowa, już dzisiaj dysponująca bogatą ofertą kulturalną i rozrywkową. Póki co to wciąż poligon, gdzie krzyżują się przeciwstawne interesy, co widać chociażby po tempie w jakim postępują zmiany. Aktualnie na decyzje Pomorskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków czeka pięciu deweloperów.

Image
Klaudia Krause-Bacia

Choć projekty zabudowy poszczególnych fragmentów Młodego Miasta znane są już od lat to wciąż powstają jedynie pojedyncze inwestycje. Jedną z najbardziej spektakularnych wizji przygotowała w 2018 roku duńska pracownia Henning Larsen. Master plan zleciła jej Stocznia Cesarska Development, spółka należąca do dwóch belgijskich deweloperów Re-Vive i Alides, właścicieli obszaru położonego wzdłuż Martwej Wisły, a którego granice wyznaczają ulice Główna i Popiełuszki. Na jego terenie mieści się m.in. budynek dawnej dyrekcji, stocznia Sunreef, czy też WL4 Mleczny Piotr.

- Z uwagi na nowe uwarunkowania konserwatorskie nasz master plan jest poddawany rewizji – mówi Dagmara Rozkwitalska, project manager Stoczni Cesarskiej Development. - Niemniej jednak mamy przygotowane koncepcje dotyczące kolejnych realizacji, w tym również koncepcje nowej zabudowy, która jest aktualnie konsultowania z Pomorskim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Z uwagi na brak wiążących ustaleń z PWKZ na tę chwilę nie mamy konkretnych terminów realizacji inwestycji oraz informacji w jakim zakresie dokładnie nasz master plan będzie musiał ulec zmianie. Jedno jest pewne, mimo naszych starań pierwotna wizja nie zostanie zrealizowana – podkreśla.

Decyzje zapadną w Chinach

Nowe uwarunkowania konserwatorskie pojawiły się wkrótce po prezentacji pierwotnej wizji master planu. Dotknęły nie tylko Stocznię Cesarską, ale wszystkie zaplanowane i ogłoszone już inwestycje na obszarze Młodego Miasta. Konserwator zabytków rozpoczął procedurę wpisu do rejestru zabytków całego terenu Stoczni Gdańskiej w granicach, które istniały do 1989 roku. Od tej pory żaden inwestor nie może zrobić nic bez konsultacji. Dodatkową zmianą była zapowiedź, że maksymalna wysokość zabudowy na tych terenach zostanie zmniejszona do 30 m, co znacznie ograniczyło możliwości inwestycyjne wynikające z zapisów planów miejscowych, a które wcześniej dopuszczały realizację lokalnych dominant. Skąd taka decyzja? Najprawdopodobniej dlatego, by uniknąć „wpadek”, jaką była budowa kontrowersyjnego osiedla Bastion Wałowa, gdzie wyrosły 55-metrowe wieże w żaden sposób nie wpisujące się w stoczniowy klimat.

Sprawę dodatkowo komplikuje trwająca procedura wpisu Stoczni Gdańskiej na listę UNESCO. Ostatecznie, Międzynarodowa Rada Ochrony Zabytków i Miejsc Historycznych (ICOMOS) zarekomendowała, by nie wpisywać wniosku na listę światowego dziedzictwa. Ocena ta nie przekreśla szansy stoczni, ale na pewno znacznie ją ogranicza. Ostateczna decyzja w tej sprawie zapadnie podczas 44. rozszerzonej sesji Komitetu Światowego Dziedzictwa, która odbędzie się od 16 lipca w chińskim Fuzhou. Jednak dopóki wniosek jest rozpatrywany, nie mogą zapadać żadne wiążące decyzje.

Dojrzałe plany

Ochrona postoczniowych terenów jest zrozumiała, niemniej wydaje się spóźniona, gdyż niektóre przemysłowe obiekty zostały już rozebrane. Istotna jest też kwestia niestabilności prawnej. Nowe regulacje zostały ogłaszane, gdy właściciele terenów na Młodym Mieście prowadzili już zaawansowane prace koncepcyjne i logistyczne, a pewne jest, że bez ich kapitału teren nigdy nie zyska nowego życia.

Realizację swoich planów musiała wstrzymać spółka Stocznia Centrum Gdańsk, której teren sąsiaduje ze Stocznią Cesarską, a granicę wyznaczają ulice Narzędziowców i Jana z Kolna. To na jej terenie działają m.in. sławne przestrzenie jak ulica Elektryków, czy też 100cznia.

Koncepcje zabudowy przygotowała pracownia JEMS Architekci, a SCG miała rozpocząć inwestycje od budowy akademików na ok. 350 lokali w pobliżu stadionu stoczniowca. Jednak w momencie, gdy obszar dawnej Stoczni Schichaua i Półwyspu Drewnica (należący do SCG) został objęty obszarową ochroną konserwatora, cały plan musiał zostać zmieniony. Obecnie trwają uzgodnienia możliwej do realizacji koncepcji.

- Plany zabudowy Młodego Miasta dojrzewają od wielu lat i ten czas z pewnością przyczynił się na korzyść ich jakości – tłumaczy Krzysztof Sobolewski, prezes zarządu SCG sp. z o.o. - Z chęcią przyjmujemy i uznajemy merytoryczne i konstruktywne wnioski, które pozwalają w większym stopniu uszanować historyczny rys terenów postoczniowych. W ten sposób np. odtworzyliśmy nieistniejącą od dawna siatkę historycznych ulic. Naszym celem jest wpisanie przeszłości w przyszłość. Historyczne budynki chcemy wyremontować i nadać im należną świetność, równocześnie budując wokół nowoczesne, wielofunkcyjne obiekty, które pozwolą wprowadzić życie do zdegradowanej obecnie przestrzeni poprzemysłowej. Równocześnie długotrwałe procedury administracyjne nie pozwalają nam rozpocząć nowych inwestycji co oznacza, że nie dają również możliwości podjęcia działań, mających na celu ratowanie starych zabytkowych budynków, którym należy się pilny remont. Jednocześnie wciąż staramy się implementować oczekiwania konserwatorskie, przez co na przykład już ograniczyliśmy wielkość planowanej powierzchni użytkowej nowych budynków – dodaje Krzysztof Sobolewski.

160 tysięcy cegieł

Oprócz nowych projektów, w rękach inwestorów leży także odrestaurowanie istniejących hal i zaadaptowanie ich do nowych funkcji. Taką drogę obrała Stocznia Cesarska Development, której mimo trwających zmian pierwotnego planu, udało się zrewitalizować budynek dyrekcji Stoczni Gdańskiej (ponad 4000 mkw.) na cele biurowe. Kompleksowy remont dyrekcji obejmował zarówno wnętrza budynku, jak i jego zewnętrzną część, i polegał m.in. na wyczyszczeniu 160 tys. historycznych cegieł, odrestaurowaniu i wymianie 330 okien, naprawie i uzupełnieniu 100 km fug. Dobrym znakiem jest to, że rewitalizacja została entuzjastycznie przyjęta przez środowiska konserwatorskie.

- Po 18 miesiącach w ubiegłym roku zakończyliśmy remont budynku dyrekcji, który obecnie jest siedzibą wielu firm i oprócz wielu udogodnień współdzielonych, wprowadziliśmy do budynku pierwszy na terenach dawnej stoczni coworking oraz studio online – podkreśla Dagmara Rozkwitalska z SCD.

Oprócz tego deweloper otrzymał również pozwolenie na budowę dla budynku Remizy. Prace remontowe już się rozpoczęły, a co więcej, miejsce ma już swojego najemcę. 10-letnią umowę najmu podpisał Mielżyński Wines Spirits Specialties, renomowany importer win, który stworzy tu sklep z winami i restaurację. Otwarcie planowane jest już jesienią tego roku.

Eternum jeszcze przed zmianami

W całym tym stoczniowym zamieszaniu najważniejsza jest potrzeba kompromisu. A taką udało się wypracować już kilku deweloperom. Co ciekawe, najczęściej dzieje się to w przypadku biurowców. Szlaki przetarł deweloper RWS, który pod koniec 2019 roku oddał do użytku biurowiec Eternum oferujący 4,5 mkw powierzchni biurowej, z której większość udało się już wynająć.

- Pomimo utrudnionej sytuacji związanej z pandemią i powstałymi zawirowaniami na rynku nieruchomości komercyjnych, udało nam się wynająć blisko 60% dostępnej powierzchni – mówi Aleksandra Stolarczyk, Marketing Manager RWS Investment Group. - Wśród najemców są m.in. deweloperzy nowych inwestycji mieszkaniowych realizowanych na terenie Młodego Miasta, którzy otworzą w Eternum swoje biura sprzedaży. Odmrażanie gospodarki i koniec lockdownu sprawił, że w ostatnich miesiącach zaobserwowaliśmy znaczący wzrost zainteresowania nowymi biurami i obecnie jesteśmy w trakcie finalizowania kolejnych umów najmu na dodatkowe 870 mkw. – podsumowuje Aleksandra Stolarczyk.

Inwestycja powstała według pierwotnego planu i bez większych komplikacji. Było to możliwe, ponieważ działki położone obok ECS zostały wpisane do rejestru zabytków już po wybudowaniu biurowca Eternum. Deweloper posiada także drugą działkę inwestycyjną na terenie Młodego Miasta, jednak tym razem musi czekać na decyzje WKZ.

- W naszym portfolio posiadamy również drugą działkę na terenie Młodego Miasta, położoną tuż obok biurowca Eternum, dla której prowadzimy obecnie prace koncepcyjne związane z jej zagospodarowaniem. Projekt, który zamierzamy realizować na sąsiedniej nieruchomości jest w trakcie uzgodnień z konserwatorem zabytków – dodaje Aleksandra Stolarczyk.

Rosną biurowce

Pierwsze inwestycje zrealizował już deweloper Cavatina Holding. Położony przy ul. Jana z Kolna Palio Office Park ma składać się z 8 budynków o łącznej powierzchni biurowej 88,6 tys. mkw., ponad 3,2 tys. powierzchni usługowych i przeszło 3 tys. terenów zielonych. W lutym tego roku do użytku oddany został pierwszy biurowiec kompleksu – budynek Palio A o powierzchni 16,5 tys. m. Trwa już budowa budynku B, który dostarczy kolejne 7,7 tys. powierzchni biurowej.

Starty budowy następnych biurowców zaplanowano na kolejne kwartały tego i przyszłego roku. Deweloper deklaruje, że ramach projektu odtworzy niemal kilometrowy odcinek ul. Malarzy, a stojące wzdłuż niej budynki mają nawiązywać do historii tego miejsca. Ich wygląd obecnie uzgadniany jest z konserwatorem zabytków.

Obecnie na terenie Młodego Miasta prace budowlane prowadzi jeszcze deweloper Inopa, który przy ulicy Marynarki Polskiej stawia dziewięciopiętrowy biurowiec C300 Office. Do stoczni nawiązywać ma kornetowy fragment elewacji budynku. Planowane rozpoczęcie wykonania elewacji to wrzesień 2021, a pozyskanie PNU ma nastąpić w III kwartale 2022 roku. Na tym jednak nie koniec, w planach dewelopera uwzględnione zostały już kolejne obiekty.

- W ramach pierwszego etapu zrealizowaliśmy kompletną modernizację budynku C200, a obecnie trwa budowa C300 – mówi Luiza Gruntkowska, prezes zarządu Inopa S.A. - W planach mamy kolejne obiekty: C250 oraz C400. W pierwszej kolejności po C300 powstanie druga jego faza, tj. C250. W wyniku jej realizacji powstanie spójna bryła budynku, połączona zielonym tarasem oraz dolnymi kondygnacjami naziemnymi. Będzie to stanowić doskonałe rozwiązanie dla firm, które chcą się rozwijać etapowo w ramach jednego budynku. Jesteśmy także właścicielem przyległej działki, na której planujemy realizację zespołu budynków o nazwie C400. Łączna planowana powierzchnia całego kompleksu Centrala to ok. 91 tys. mkw., realizowana etapowo, co umożliwi rozwój jego najemcom — dodaje.

W drugiej połowie roku rozpocznie się również budowa budynku mieszkalnego, który powstanie w ramach inwestycji fińskiej firmy YIT. 24 grudnia 2020 ubiegłego roku YIT otrzymało pozwolenie na budowę budynku biurowego i mieszkalnego z lokalami usługowymi, a w styczniu 2021 decyzja się uprawomocniła. Na działce o powierzchni 15,5 tys. mkw. powstaną dwa budynki: mieszkalny z 243 mieszkaniami i 156 mikroapartamentami oraz biurowy o powierzchni najmu 23 tys. mkw. Autorem projektu jest profesor Rainer Mahlamäki, współzałożyciel jednej z najbardziej rozpoznawalnych fińskich pracowni architektonicznych – Lahdelma&Mahlamäki Architects.

Nie wiadomo co na swojej działce postawi Echo Investment, który w Gdańsku zrealizował już biurowiec Tryton. W sierpniu 2018 roku inwestor otrzymał pozwolenie na budowę dwóch 30-metrowych biurowców, ale rozpoczęcie przez konserwatora zabytków procedury wpisania terenów Młodego Miasta do rejestru zabytków przekreśliło plany. W między czasie zmieniono koncepcję i na tyłach ECS-u miał powstać budynek z mieszkaniami na wynajem. Jednak według najnowszych informacji deweloper wystawił działkę na sprzedaż, więc nic nie jest jeszcze przesądzone.   

Mieszkaniówka koło sali BHP

Inną ścieżkę obrał Euro Styl, który postanowił połączyć siły ze spółką Torus, znaną z budowy kompleksu Alchemia w Gdańsku. Inwestorzy przygotowują się do zagospodarowania 7 ha obok historycznej Sali BHP Stoczni Gdańskiej. W ramach wielofunkcyjnej inwestycji Doki, Torus realizuje część biurową, czyli tzw. Doki Office, a za część mieszkaniową – Doki Living oraz usługową – Montownię, odpowiada Euro Styl. W części mieszkaniowej powstanie blisko 1000 mieszkań oraz kilkadziesiąt lokali usługowych. Wszystkie tereny ogólnodostępne, w tym place przed budynkami, deweloperzy wykonują indywidualnie w obrębie swoich działek. Inwestorzy podzielili się również zakresami przy realizacji ulicy Kadłubowców, która przebiegać będzie od ul. Popiełuszki pomiędzy budynkami biurowymi. Obecnie projekt jest uzgadniany z konserwatorem zabytków, był też konsultowany z Narodowym Instytutem Dziedzictwa.

Mieszkaniówka powstanie w kilku etapach, a wysokość bloków sięgnie maksymalnie 8 pięter. Na początek deweloper wzniesie dwa budynki połączone kładką, znajdzie się w nich łącznie 212 mieszkań i 15 lokali usługowych. Natomiast w ramach Doki Office powstaną 2 biurowce o łącznej powierzchni najmu blisko 38 tys. mkw. Pierwszy z nich będzie miał 5 kondygnacji nadziemnych, a drugi 7, z kaskadowo rosnącą wysokością. Obecnie trwają prace projektowe i przygotowawcze, a inwestycja powinna ruszyć pod koniec tego roku.

Montownia to z kolei budynek ze 114 loftami o funkcji hotelowej. Zabytkowy budynek dawnej montażowni silników do łodzi podwodnych ma być odrestaurowany z zachowaniem charakterystycznego układu galeryjnego. Jak zapowiada inwestor, gmach zostanie zrewitalizowany, a we wnętrzu ma znaleźć się centrum konferencyjne, food hall i część biurowo-usługowa. Termin uruchomienia obiektu to początek II kwartału 2023 roku.

100cznia i Elektryków wrysowane  w Młode Miasto

Nie tylko deweloperzy zmagają się z obostrzeniami konserwatorskimi. W takim trybie od lat działają również miejsca rozrywkowo-kulturalne, dla których zabudowa tymczasowa jest obecnie jedyną tolerowaną formą zagospodarowania przestrzeni. Głównym budulcem są tu nieinwazyjne kontenery, na bazie których uformowane jest prawie całe imprezowe miasteczko Młodego Miasta.

- Kontenery to dziś trend. Ich konstrukcja pozwala na dość szybkie i tanie adoptowanie ich na potrzeby handlu i usług – tłumaczy Arkadiusz Hronowski, CEO Ulicy Elektryków. - Co więcej, mogą przetrwać, bo funkcjonują od dziesiątek lat w niezmiennej formie. Osobiście jestem fanem tego, co z kontenerów można zrobić, a w tej dyscyplinie w Polsce jesteśmy wciąż w 4 lidze. Z drugiej strony to dla nas najlepsze rozwiązanie, ponieważ tereny, na których działa Ulica Elektryków oraz wszystko co się na nich znajduje, objęte jest ochroną konserwatorską i wpisane do rejestru zabytków. Oznacza to, że każda poważniejsza inwestycja musi otrzymać zgodę tej instytucji – podkreśla właściciel Ulicy Elektryków.

Właściwie wszystkie tereny postoczniowe, które dostały drugie życie, są obecnie zbudowane z materiałów z odzysku – europalet, mauzerów, layherów, czyli metalowych rusztowań od lat wykorzystywanych na stoczni. Ten system działa i póki co, to jedyna furtka na tego typu działalność. Wytyczne są jasne: trzeba budować tak, żeby bryła budynku nie pozostała w żaden sposób naruszona.

- Wszelkie działania, które wdrażamy jako najemcy są nieinwazyjne. Tworzymy jedynie zabudowę tymczasową, która w żaden sposób stały nie ingeruje w otoczenie. Najcześciej tworzymy tzw. budynki w budynku, czego przykładem jest adaptacja nowej hali – mówi Alicja Jabłonowska, współwłaścicielka 100czni.

Wszystko wskazuje na to, że zarówno 100cznia jak i Ulica Elektryków w podobnej formie funkcjonować będą jeszcze przez długi czas, ponieważ jak zapowiada właściciel terenów –  SCG – umowy są długoterminowe, a oba te miejsca są fundamentalnie ważne dla jakości i atrakcyjności planowanej multifunkcyjnej zabudowy Młodego Miasta.

- 100cznia i Ulica Elektryków jest „wrysowana” w przyszłą zabudowę Młodego Miasta, która jest kształtowana tak, aby te strefy jak najlepiej wpisać w nowe funkcje dzielnicy. Te miejsca nie znikną z mapy nowopowstającej dzielnicy – zapewnia Krzysztof Sobolewski, prezes zarządu SCG sp. z o.o. - Co więcej na horyzoncie pojawia się perspektywa całorocznego działania. Już od bieżącego roku, 100cznia zaczyna funkcjonować dodatkowo w dwóch budynkach, 31B i 94B. Budynek W4 przy ulicy Elektryków również przygotowany jest do całorocznej działalności. Mam nadzieję, że podobnie jak w poprzednich latach wznowi całoroczną działalności Klub B90 i Drizzly Grizzly.

 

 

Image

Wizualizacja Młodego Miasta wg projektu pracowni Henning Larsen powstałego we współpracy z BBGK Architekci i A2P2. Projekt wykonany dla Stoczni Cesarskiej został zaprezentowany w 2018 roku.

Dzisiaj w znacznej części jest już nieaktualny.

Image
foto:
Stocznia Cesarska

"Długotrwałe procedury administracyjne nie pozwalają nam rozpocząć nowych inwestycji co oznacza, że nie dają również możliwości podjęcia działań, mających na celu ratowanie starych zabytkowych budynków, którym należy się pilny remont."

Image

"Z uwagi na brak wiążących ustaleń z PWKZ na tę chwilę nie mamy konkretnych terminów realizacji inwestycji oraz informacji w jakim zakresie dokładnie nasz master plan będzie musiał ulec zmianie. Jedno jest pewne, mimo naszych starań pierwotna wizja nie zostanie zrealizowana"

 

Wizualizacja inwestycji SCG

Image

Wizualizacja inwestycji Cavatina Gdańsk

Image

Wizualizacja inwestycji Doki (Eurostyl & Torus)

Image

"100cznia i Ulica Elektryków jest „wrysowana” w przyszłą zabudowę Młodego Miasta, która jest kształtowana tak, aby te strefy jak najlepiej wpisać w nowe funkcje dzielnicy. Te miejsca nie znikną z mapy nowopowstającej dzielnicy"

Wizualizacja inwestycji SCG